1. Úvod: kontext novely stavebního zákona

Česká republika prochází významnou transformací v oblasti stavebního práva, jejímž cílem je zrychlit a zefektivnit stavební řízení a zároveň podpořit modernizaci a udržitelnost výstavby. Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.), který vstoupil v platnost v roce 2021, je od svého přijetí předmětem častých novelizací. K dnešnímu dni prošel již devíti schválenými změnami a další legislativní úpravy jsou v procesu projednávání. Tato dynamika legislativního prostředí svědčí o neustálé snaze o zdokonalování a přizpůsobování právního rámce aktuálním potřebám a výzvám.

Hlavním cílem nového stavebního zákona a jeho následných novel je zjednodušit a urychlit stavební procesy, zvýšit celkovou kvalitu výstavby a zajistit větší stabilitu a právní jistotu pro všechny účastníky stavebního sektoru, od velkých investorů po individuální stavebníky.

Klíčovou novelou s účinností od 1. srpna 2025 je zákon č. 87/2025 Sb., často označovaný jako Lex OZE III. Tato legislativa byla schválena Parlamentem koncem roku 2024. Přestože se Lex OZE III primárně zaměřuje na modernizaci energetického sektoru, konkrétně na úpravu trhu s elektřinou, ukládání energie, flexibilitu sítí a agregaci , souběžně přináší významné a dalekosáhlé změny, které přímo ovlivňují stavební zákon.

Základním záměrem těchto legislativních změn je zjednodušit a urychlit administrativní postupy související se stavebnictvím, snížit byrokratickou zátěž a aktivně podpořit širší národní přechod k obnovitelným zdrojům energie.

Je důležité si uvědomit, že změny stavebního zákona, které nabývají účinnosti v srpnu 2025, nejsou izolovanými úpravami. Jejich podstatná část, pocházející ze zákona Lex OZE III, který je primárně energetickým zákonem, odráží záměrnou snahu o integraci národních energetických cílů, jako je podpora obnovitelných zdrojů a modernizace elektrické sítě, přímo do regulačního rámce stavebnictví.

Pro odborníky ve stavebnictví a realitním sektoru to znamená, že komplexní porozumění stavebnímu právu nyní vyžaduje i povědomí o vývoji v souvisejících oblastech, jako je energetika. Budoucí legislativní úpravy stavebního zákona mohou být rovněž ovlivněny vnějšími politickými prioritami, což si vyžádá ucelenější a mezioborový přístup k dodržování právních předpisů a strategickému plánování projektů.

Vysoká frekvence novelizací nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.), který již prošel devíti schválenými změnami, přičemž Lex OZE III je sedmou novelou , naznačuje, že se nejedná o statický právní předpis, nýbrž o dynamický rámec podléhající neustálému zdokonalování a přizpůsobování. Tato probíhající evoluce může být reakcí na počáteční problémy s implementací, nepředvídané praktické aspekty nebo měnící se vládní priority.

Takové legislativní prostředí vyžaduje od všech zúčastněných stran strategii nepřetržitého monitorování a udržování flexibility v jejich provozních a plánovacích procesech. Ačkoli původní legislativní slib „stability a dlouhodobé jistoty“ zůstává ambiciózním cílem, realitou je pokračující cyklus úprav. To zdůrazňuje zásadní význam průběžného informování o nejnovějším právním vývoji, aby byla zajištěna trvalá shoda s předpisy a minimalizována potenciální narušení projektů.

2. Změny v kolaudačním řízení a požadavcích na dokumentaci

Od 1. srpna 2025 dojde k podstatným změnám v procesu kolaudace, tedy v řízení o povolení užívání staveb, zejména co se týče požadované dokumentace.

Nové požadavky na doklady pro kolaudaci

Dříve bylo pro potřeby kolaudace často dostačující předložit pouze geodetickou část dokumentace skutečného provedení stavby (DSPS). Podle novely § 232 zákona č. 283/2021 Sb. však bude od 1. srpna 2025 povinné zapsat podrobné údaje o dopravní a technické infrastruktuře (DTI) přímo do Digitální technické mapy (DTM) příslušného kraje. Stavební úřad bude pro účely kolaudace konkrétně vyžadovat identifikační číslo podání (ID podání) jako důkaz, že data DTI byla úspěšně zanesena do DTM kraje.

Tento posun od pouhého předkládání geodetické části dokumentace k povinnému zápisu dat o dopravní a technické infrastruktuře (DTI) do Digitální technické mapy (DTM) kraje a následnému vyžadování ID podání představuje zásadní změnu v přístupu ke správě a ověřování infrastrukturních dat. Nejde jen o digitalizaci stávajících papírových procesů, ale o komplexní přechod k integrovanému digitálnímu databázovému systému pro infrastrukturní data.

Tato změna je klíčovou součástí širší digitalizační agendy nového stavebního zákona. Předpokládá se, že to výrazně zlepší sdílení a konzistenci dat napříč různými správními orgány, což potenciálně sníží potřebu duplicitních podání a ručního ověřování dat. Pro stavebníky a projektové manažery to znamená zásadní nutnost zajistit, aby jejich procesy sběru a předávání geodetických a infrastrukturních dat byly plně kompatibilní s požadavky DTM a aby rozuměli, jak získat a poskytnout nezbytné ID podání. To rovněž podtrhuje rostoucí význam přesného a včasného digitálního mapování ve stavebních projektech.

Zrušení kolaudačního rozhodnutí pro vybrané jednoduché stavby

Významným zjednodušením, které novela přináší, je zrušení formálního kolaudačního rozhodnutí pro domovní čistírny odpadních vod (ČOV) a studny. To znamená, že tyto konkrétní stavby mohou být užívány ihned po jejich dokončení, za předpokladu, že jsou v souladu s účelem, pro který byly povoleny. Stavebník má stále povinnost neprodleně oznámit stavebnímu úřadu dokončení stavby. Tato změna má za cíl snížit administrativní zátěž a urychlit možnost užívání těchto zařízení.

Je však důležité zdůraznit, že zatímco kolaudace je zrušena pro ČOV a studny, zůstává povinná pro „vyhrazené a ostatní stavby“ a pro všechny jednoduché stavby určené pro bydlení a rekreaci. Pro tyto stavby nahrazuje identifikátor záznamu v DTM tradiční geodetickou dokumentaci.

Selektivní zrušení formálního kolaudačního rozhodnutí pro domovní čistírny odpadních vod a studny , při současném zachování této povinnosti pro „jednoduché stavby pro bydlení a rekreaci“ a „vyhrazené a ostatní stavby“ , odhaluje nuancovaný a na rizicích založený přístup k regulačnímu dohledu. Projekty, které jsou považovány za projekty s nižším dopadem na veřejnou bezpečnost nebo životní prostředí (jako malé ČOV a studny), získávají značné administrativní úlevy, zatímco stavby přímo ovlivňující lidské obydlí nebo s širšími dopady na veřejný zájem (např. obytné budovy) podléhají i nadále závěrečné inspekci.

Tato legislativní diferenciace má za cíl snížit administrativní zátěž tam, kde je veřejné riziko minimální, a tím urychlit dokončení a použitelnost menších inženýrských sítí. Naopak, posiluje se kontinuální význam důkladného dohledu u projektů, které přímo ovlivňují veřejné zdraví, bezpečnost nebo širší životní prostředí. Tento přístup poskytuje jasnější a efektivnější cestu pro určité typy staveb při zachování nezbytné pečlivosti u jiných.

3. Zjednodušení povolování pro domovní čistírny odpadních vod (ČOV) a studny

Novela stavebního zákona s účinností od 1. srpna 2025 přináší významné zjednodušení v procesu povolování domovních čistíren odpadních vod (ČOV) a studní.

Rekategorizace a poplatky

Domovní čistírny odpadních vod s kapacitou do 50 ekvivalentních obyvatel (EO) a studny s ročním odběrem vody nepřesahujícím 6000 m³ (nebo 500 m³ měsíčně) budou nově formálně zařazeny do kategorie „jednoduché stavby“.

Přímým přínosem této rekategorizace je snížení správního poplatku za získání povolení pro tyto stavby. Poplatek bude snížen na polovinu, konkrétně z původních 10 000 Kč na 5 000 Kč. Je klíčové poznamenat, že výše poplatku se určuje datem výzvy úřadu k jeho zaplacení, nikoli dnem podání žádosti. Ačkoli jeden zdroj zmiňuje snížení poplatku na 300 Kč a označuje poplatek 10 000 Kč za „nedopatření“ , novější a specifičtější informace pro změny platné od srpna 2025 jasně uvádějí snížení z 10 000 Kč na 5 000 Kč. Proto je částka 5 000 Kč považována za aktuální a přesnou informaci pro nadcházející změny.

Lhůty pro vydání povolení a praktické zkušenosti

Novela zavádí formálně zkrácené lhůty pro vydání stavebního povolení pro tyto stavby. Například lhůty budou zkráceny z 60 dnů na 30 dnů a z 90 dnů na 60 dnů. Nicméně, důležitá praktická poznámka z dostupných informací naznačuje, že stavební úřady často tyto zákonné lhůty striktně nedodržují. Proto by se nemělo automaticky očekávat výrazné urychlení celkového procesu povolování v praxi.

Požadavky na dokumentaci a realizaci

Požadavek na podrobnou prováděcí dokumentaci, která byla dříve nutná pro složitější stavby, již není pro ČOV a studny povinný. Místo plného stavebního deníku postačí jednoduchý záznam o stavbě.

Navzdory těmto zjednodušením zůstávají v platnosti určité povinnosti. Povolení ze strany úřadů je stále nezbytné, neboť studny i domovní ČOV jsou považovány za vodní díla. Dále je stále povinná projektová dokumentace, kterou musí zpracovat autorizovaný inženýr vodohospodářských staveb. Realizace studny musí být svěřena profesionální firmě, zatímco domovní ČOV lze i nadále realizovat svépomocí.

Překlasifikace a související zjednodušení představují jasné politické rozhodnutí snížit administrativní zátěž pro konkrétní, běžné a relativně nízkorizikové projekty.

To podporuje větší zapojení veřejnosti do rozvoje menších infrastrukturních projektů. Nicméně, rozdíl mezi zákonnými lhůtami a skutečným dodržováním ze strany úřadů poukazuje na přetrvávající výzvu v administrativní reformě. Ačkoli zákony usilují o rychlost, praktická kapacita a pracovní zatížení mohou bránit reálnému urychlení. To vyžaduje realistická očekávání od žadatelů.

4. Změny v kategorizaci staveb a povolování OZE (Lex OZE III)

Novela Lex OZE III přináší zásadní změny v kategorizaci staveb a v procesu povolování obnovitelných zdrojů energie (OZE), které se dotknou jak drobných, tak jednoduchých staveb.

Drobné stavby (Příloha č. 1)

Limit pro instalace fotovoltaických elektráren (FVE) zařazených mezi drobné stavby se zvyšuje z 50 kW na 100 kW. Nově jsou definovány přípojky (elektrické, vodovodní, kanalizační) a stavby technické infrastruktury. Zavádí se také nová definice přístřešků (bod 33). Mezi drobné stavby jsou nově zařazeny i určité stavby v objektech Ministerstva obrany a ve vojenských újezdech. Upřesněn byl požadavek na požární bezpečnost, kdy stavební úprava nesmí negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby. Dále jsou nově jako drobné stavby uvedeny bazény a skleníky do 40 m², pokud jsou umístěny na pozemku rodinného domu, aniž by vyžadovaly zastavěný stavební pozemek.

Jednoduché stavby (Příloha č. 2)

Hranice pro samostatné stavby OZE se zvyšuje ze 100 kW na 250 kW. Ruší se minimální výměra 300 m² pro manipulační a skladové plochy. Mezi jednoduché stavby se nově zařazují kabelové vedení, plynovody do 4 bar a elektrické rozvodny do 40 m². Drobná stavba, která nedodrží 2m odstup od hranice pozemku, se nově posuzuje jako stavba jednoduchá. Seznam jednoduchých staveb byl zefektivněn a zaměřuje se na „jednoduché stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, vodní díla a vyhrazené a ostatní stavby“.

Zvýšení výkonových limitů pro fotovoltaické elektrárny v kategoriích drobných i jednoduchých staveb jasně signalizuje legislativní záměr výrazně usnadnit proces povolování instalací obnovitelných zdrojů energie. To přímo podporuje národní energetickou transformaci a cíle dekarbonizace. Ukazuje se tak, jak je stavební zákon využíván jako nástroj pro širší energetickou politiku.

Projektová dokumentace a provádění staveb

U jednoduchých staveb může dokumentaci zpracovat i neautorizovaná osoba dle § 156 odst. 2 nového stavebního zákona, s výjimkou jednoduchých staveb pro bydlení a vodních děl. Jednoduché stavby pro bydlení a rekreaci a vodní díla však vždy vyžadují dokumentaci od autorizované osoby. Provádění staveb uvedených v přílohách č. 1 a 2 je možné svépomocí, s výjimkami podle § 159 nového stavebního zákona. Dodavatelský způsob provedení (s autorizovaným stavbyvedoucím) je vyžadován u výměnků, staveb OZE nad 100 kW a studní.

Možnost, aby dokumentaci pro určité jednoduché stavby připravovala neautorizovaná osoba, zatímco pro obytné nebo vodní stavby jsou nadále vyžadovány autorizované osoby, odráží přístup k profesnímu dohledu založený na rizicích. Cílem je snížit náklady a administrativní zátěž u méně složitých projektů a zároveň zajistit bezpečnost a kvalitu u těch s vyšším potenciálním dopadem. To naznačuje pragmatičtější přístup k regulační zátěži.

Stavební deník

Povinnost vést plný stavební deník zůstává pro vyhrazené a ostatní stavby. U jednoduchých staveb postačuje stavební deník pouze pro stavby pro bydlení a rekreaci; jinak je dostačující jednoduchý záznam o stavbě.

5. Nové energetické povinnosti pro vlastníky staveb (§ 167 NSZ)

Novela stavebního zákona zavádí také nové energetické povinnosti pro vlastníky staveb, přičemž tyto povinnosti mají odloženou účinnost k 29. květnu 2026.

Konkrétní povinnosti zahrnují:

• Od 1. ledna 2027: Nebytové budovy s více než 20 parkovacími místy budou muset mít 1 nabíjecí bod na každých 10 parkovacích míst nebo kabelové rozvody pro 50 % parkovacích míst.
• Od 1. ledna 2033: Veřejné subjekty budou mít povinnost vybavit 50 % svých parkovacích míst kabeláží pro nabíjecí infrastrukturu.
• Od 1. ledna 2030: Budovy se systémy vytápění/chlazení o výkonu nad 70 kW budou muset implementovat systémy automatizace a řízení.
• Osvětlení: Budovy s osvětlovacími systémy nad 290 kW budou muset mít inteligentní ovladače do roku 2028, a budovy s osvětlovacími systémy nad 70 kW do roku 2030.
• Nové nebo změněné stavby (včetně bytových): Nově vzniká povinnost vybavit tyto budovy dobíjecí infrastrukturou.

Zavedení těchto povinností, zejména pro nabíjecí infrastrukturu a automatizaci budov, představuje proaktivní legislativní tlak na budoucí připravenost stavebního prostředí v souladu s vyvíjejícími se energetickými a environmentálními standardy. Odložené datum účinnosti poskytuje zúčastněným stranám přechodné období pro adaptaci. To předjímá rostoucí poptávku po udržitelných stavebních postupech a elektromobilitě. Tyto mandáty znamenají pro vlastníky nemovitostí podstatné zvýšení odpovědnosti a potenciálních investic. Bude to vyžadovat pečlivé plánování nových staveb a rozsáhlých rekonstrukcí, aby byla zajištěna shoda s předpisy a předešlo se budoucím sankcím. Zároveň to vytváří nové tržní příležitosti pro související technologie a služby.

6. Digitalizace stavebního řízení a územního plánování

Digitalizace je jedním z hlavních pilířů nového stavebního zákona, s cílem zrychlit a zjednodušit celý proces stavebního řízení a územního plánování.

Portál stavebníka a digitální podání

Stavební řízení bude pro všechny účastníky probíhat v digitální podobě prostřednictvím Portálu stavebníka a dalších informačních systémů. Stavebník bude mít i nadále možnost odevzdat vybrané podklady v listinné podobě. Klíčovým prvkem je propojení různých správních úřadů, které mezi sebou začnou sdílet jeden elektronický správní spis. Pro práci s portálem nebude potřeba žádný speciální software, postačí podporovaný webový prohlížeč a elektronická identifikace (např. NIA ID, eObčanka, mobilní klíč eGovernmentu, bankovní identita a kvalifikovaný elektronický podpis). Stavebník bude mít neustále přehled o stavu svého řízení, bez ohledu na způsob podání žádosti.

Přechodné období pro digitalizaci

Proces digitalizace probíhá v přechodném období, které trvá do konce roku 2027 pro oblast stavebního řízení a do poloviny roku 2025 pro oblast územního plánování. Během tohoto období je povoleno používat vedle nových informačních systémů stavební správy i jiné informační systémy.

Orgány územního plánování, stavební úřady a dotčené orgány zajistí, aby na žádost ministerstva mohla být data z jiných informačních systémů předána ministerstvu za účelem jejich přenosu do informačních systémů stavební správy. Územně analytické podklady, územní studie, územně plánovací dokumentace a další související dokumenty musí být vloženy do národního geoportálu územního plánování do 31. prosince 2025. Ministerstvo zajišťuje v přechodném období evidenci územně plánovací činnosti.

Digitalizace není pouze opatřením pro zvýšení efektivity, ale strategickým imperativem pro modernizaci veřejné správy ve stavebnictví. Portál stavebníka je v tomto ohledu ústředním prvkem, jehož cílem je zajistit jednotný kontaktní bod a transparentní sledování procesů.

Dopady na stavební úřady a efektivitu

Digitalizace a odlehčení administrativy mají uvolnit ruce úředníkům, aby se mohli více věnovat lidem na individuální úrovni. Parlament projednával hospodářské škody a dopady na práci stavebních úřadů při zavádění digitalizace. Proces digitální transformace je komplexní a zahrnuje značné výzvy, včetně hlášeného nedostatku digitálních dovedností u zaměstnanců, přičemž nabízí příležitosti pro zvýšení efektivity služeb a celkové snížení nákladů. Prodloužená přechodná období a pokračující parlamentní diskuse o „hospodářských škodách“ a „dopadech na stavební úřady“ podtrhují složitost implementace takto rozsáhlé digitální transformace.

To naznačuje, že i když je vize jasná, praktické zavádění čelí významným překážkám souvisejícím s integrací systémů, migrací dat a adaptací lidských zdrojů (např. nedostatek digitálních dovedností). To znamená, že zúčastněné strany by měly počítat s pokračujícími úpravami a potenciálními počátečními problémy během přechodného období.

7. Závěr a doporučení

Změny stavebního zákona, které nabývají účinnosti od srpna 2025, zejména prostřednictvím zákona č. 87/2025 Sb. (Lex OZE III), představují komplexní úpravu, která se snaží zefektivnit stavební řízení a zároveň podpořit národní energetickou transformaci. Klíčové body zahrnují:

• Digitalizaci kolaudačního řízení: Nová povinnost zápisu dat o dopravní a technické infrastruktuře do Digitální technické mapy kraje a předkládání ID podání je významným krokem k plné digitalizaci a integraci dat ve stavebnictví.
• Zjednodušení pro domovní ČOV a studny: Překlasifikace těchto staveb na „jednoduché stavby“ přináší snížení správních poplatků a zrušení formálního kolaudačního rozhodnutí, což má urychlit jejich užívání. Přestože jsou zkráceny formální lhůty, praxe ukazuje, že úřady je nemusí vždy dodržovat.
• Podpora obnovitelných zdrojů energie: Zvýšení výkonových limitů pro FVE v kategoriích drobných a jednoduchých staveb a další úpravy pro OZE jasně signalizují legislativní podporu pro rozvoj decentralizované energetiky.
• Nové energetické povinnosti: Postupné zavádění povinností pro instalaci dobíjecích stanic, automatizačních systémů a inteligentního osvětlení v budovách směřuje k budoucí připravenosti stavebního fondu na moderní energetické standardy.
• Digitalizace stavebního řízení: Zavedení Portálu stavebníka a elektronického správního spisu je strategickým krokem k transparentnějšímu a efektivnějšímu řízení, ačkoli přechodné období a související výzvy naznačují potřebu trpělivosti a adaptace.

Celkově lze konstatovat, že stavební zákon je dynamickým právním předpisem, který se neustále vyvíjí v reakci na měnící se potřeby a politické priority. Pro všechny zúčastněné strany je klíčové udržovat si aktuální přehled o legislativním vývoji.

Doporučení:

1. Nepřetržité sledování legislativy: Vzhledem k častým novelizacím stavebního zákona je nezbytné průběžně monitorovat právní předpisy a související metodické pokyny.
2. Proaktivní adaptace procesů: Stavebníci, projektanti a úřady by měli včas přizpůsobit své interní procesy novým požadavkům, zejména v oblasti digitální dokumentace a integrace dat do DTM.
3. Investice do digitálních dovedností: S ohledem na probíhající digitalizaci je důležité investovat do vzdělávání a rozvoje digitálních dovedností zaměstnanců ve stavebním sektoru i ve veřejné správě.
4. Realistická očekávání: Ačkoli legislativa směřuje k urychlení procesů, je nutné mít realistická očekávání ohledně rychlosti implementace a případných počátečních problémů v praxi.
5. Využívání odborných zdrojů: Pro komplexní pochopení a aplikaci nových pravidel je vhodné využívat služby právních a technických poradců a sledovat informace od profesních komor a Ministerstva pro místní rozvoj.

Použité zdroje:

1. Stavební zákon – změny v roce 2025 u povolování staveb. Kurzy – Vzdelavanivsem.cz. https://vzdelavanivsem.cz/...

2. Nový stavební zákon. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. https://mmr.gov.cz/...

3. Přínosy nového stavebního zákona. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. https://mmr.gov.cz/...

4. Změna u dokladů pro kolaudaci pro stavební úřady platná od 1. 8. 2025. VNICTP. https://www.vnictp.cz/...

5. Novela stavebního zákona v roce 2025: Jak se dotkne domovních ČOV a studní? ZAKRA. https://www.zakra.cz/...

6. Novelizace stavebního zákona LEX OZE III. Česká komora architektů. https://www.cka.cz/...

7. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění účinném k 1. 8. 2025. Živnostník profi. https://www.zivnostnik.cz/...

8. Sbírka zákonů. Nakladatelství Sagit, a.s. https://www.sagit.cz/...

9. Novela, která modernizuje českou energetiku. Co přináší Lex OZE III? Seznam Zprávy. https://www.seznamzpravy.cz/...

10. 87/2025 Sb. – Zákon, kterým se mění zákon č. 458/2000 Sb. Zákony pro lidi. https://www.zakonyprolidi.cz/...

11. Poslanci schválili novelu LEX OZE III, která modernizuje českou energetiku. Právní prostor. https://www.pravniprostor.cz/...

12. 87/2025 Sb. Poslanecká sněmovna. https://www.psp.cz/...

13. Zákon č. 283/2021 Sb. – stavební zákon a související vyhlášky. TZB-info. https://www.tzb-info.cz/...

14. Poslanecký návrh zákona, kterým se mění zákon č. 283/2021 Sb. Zákony pro lidi. https://www.zakonyprolidi.cz/...

15. Zákon č. 437/2024 Sb. – novela stavebního zákona. Zákony pro lidi. https://www.zakonyprolidi.cz/...

16. Parlamentní jednání o novele stavebního zákona, PBŘ a digitalizaci. ČKAIT. https://www.ckait.cz/...

Martin Pech
Vystudoval Gymnázium v Táboře a technickou a ekonomickou školu v Českých Budějovicích. Aktivní kytarista, fotograf a motorkář.

Přečtěte si také 💡: ↓

Realizace našich staveb 

Jak šetřit elektřinou v dřevěných domech 

 Naše realizace: Dřevěná chata ALBI 20m² (5x5,6) 44mm Vůsí u Milevska

Realizace u sousedů: moderní plovoucí chaty na Seině v Bennecourt